Piše: mag. Alenka Čok Pangeršič, izvršna direktorica sektorja za upravljanje premoženja

Kaj se lahko zasebniki o vlaganju v nepremičnine naučijo od pokojninskih skladov?

Zasebni vlagatelji bi se morali zavedati, da je tvegano kupiti zgolj eno ali celo več nepremičnin na isti lokaciji, pogosto celo za isti namen.

Naložbene nepremičnine so zadnjih nekaj let priljubljen naložbeni razred pokojninskih skladov in tudi posameznikov. Po anketah Mojih financ sodeč, ostajajo med prvimi tremi najbolj zaželenimi naložbami tudi letos. Glede na grožnjo inflacije se to zdi utemeljeno, saj so naložbene nepremičnine eden redkih naložbenih razredov, ki nas lahko vsaj delno ščitijo pred inflacijo. Vendar je pristop, kako so se tega lotili pri institucionalnih vlagateljih, pogosto precej drugačen, kot to počnejo posamezniki v Sloveniji.

Alenka Čok Pangeršič

Alenka Čok Pangeršič, izvršna direktorica sektorja za upravljanje premoženja

Najprej v sklad, šele nato v posamične naložbe

V Modri zavarovalnici smo začeli vlagati v alternativne naložbene razrede že pred leti, v nepremičnine pa smo prvič vstopili leta 2015.

Ko v nov naložbeni razred šele vstopamo, je modro, če najprej kupimo splošen sklad, ki vlaga v take naložbene priložnosti. Tako z eno samo naložbo dobimo relativno dobro razpršen produkt za sorazmerno majhen znesek.

Poleg tega se nam ni treba ukvarjati z operativnim upravljanjem posamezne nepremičnine, na primer z obnavljanjem dotrajanih nepremičnin, s stroški obratovanja ali iskanjem najemnikov. Šele pozneje smo v portfelj dodali neposredno naložbo v nepremičnino. Enako strategijo predlagamo v razmislek tudi posameznikom.

Tvegano je, če nekdo kupi zgolj eno ali celo več nepremičnin na isti lokaciji, pogosto celo za isti namen. Še dodatno tveganje izvira iz visokih cen nepremičnin, na katero je pred nedavnim opozorila Banka Slovenije, na nepremičninski balon pa opozarjajo tudi po drugih evropskih mestih.

Skladi večinoma vlagajo v poslovne nepremičnine

Modra zavarovalnica je do zdaj vstopila v dva slovenska nepremičninska sklada, ki vlagata večinoma v poslovne nepremičnine, deloma tudi v hotelske. Oba sklada imata omejen rok trajanja, zato bo ob koncu življenjske dobe sklada sledila prodaja nepremičnin, ki bo bistveno vplivala na končno donosnost naložbe.

Naložbe v nepremičnine

Vstopili pa smo tudi v Invescov evropski nepremičninski sklad brez roka zapadlosti (sklad evergreen), ki vlaga v nizko tvegane nepremičnine, navadno v središču večjih mest ali tik ob njih. Zaradi svojega obsega lahko vlaga v precej večje nepremičnine kot slovenski skladi. Tudi ta sklad vlaga večinoma v poslovne nepremičnine, kot so trgovinski centri, pisarniški prostori, parkirne hiše, skladišča in mestni hoteli. Za vse nepremičninske sklade je značilno, da kupujejo le tiste nepremičnine, kjer je naprodaj stoodstotni lastniški delež, da ni pozneje težav s pridobivanjem soglasij za obnovo ali ob prodaji.

Lani naložbe v nepremičnine prinesle od tri do pet odstotkov vrednosti

Lani so naše naložbe v nepremičnine dosegle od tri do dobrih pet odstotkov donosnosti. Višjo donosnost pričakujemo od naše, do zdaj edine neposredne naložbe v nepremičnine – hotelskega kompleksa San Simon v Izoli, ki smo ga kupili konec leta 2018. Pričakovana donosnost se giblje med sedmimi in osmimi odstotki, nanjo pa bistveno vplivajo nizka nakupna cena in nizki stroški prenove sob. Glavnino sob smo obnovili že lani, letos po koncu poletne turistične sezone pa nameravamo obnovo dokončati.

Naj omenimo še to, da imamo za lastno poslovanje Modre zavarovalnice poslovne prostore najete zunaj strogega centra Ljubljane, vendar še vedno znotraj avtocestnega obroča. Za nakup lastnih prostorov bi se odločili le pod pogojem, da bi šlo za cenovno ugoden nakup, ki bi ustrezal še preostalim operativnim zahtevam za naše poslovanje.

V Sloveniji še kar brez sklada, ki bi vlagal v stanovanjske nepremičnine

Na slovenskem kapitalskem trgu se je ponudba nepremičninskih skladov v zadnjem času vendarle nekoliko povečala, kar omogoča tudi manjšim vlagateljem, da si odrežejo svoj kos pogače (skladi KF Finance, Generali Investments, Trigal, Equinox). Še vedno pa nismo zasledili niti enega sklada, ki bi vlagal v nepremičnine za prebivanje (residential) in stanovanja oddajal pod komercialnimi pogoji. Taki skladi so v razvitih tržnih gospodarstvih zahodne Evrope pogosti, vanje pa večinoma vlagajo institucionalni vlagatelji. Praviloma ne gre za visoko donosne naložbe, saj so tudi tveganja sorazmerno obvladljiva in razpršena. Bili pa bi dobrodošli tudi z vidika dodatne ponudbe stanovanj za mlade posameznike in družine.

Tudi sicer opažamo, da skoraj vsi nepremičninski skladi posvečajo vse več pozornosti energetski učinkovitosti rabe stavb in ozelenitvi stavb z okolico, kjer je to mogoče. V Sloveniji pa je za dolgoročno varnost naložb v nepremičnine treba dodati še skrb za potresno odpornost stavb, kar se velikokrat pozablja.

V Modri razumemo naložbe v nepremičnine kot obliko razpršitve tveganj in deloma tudi kot možnost zavarovanja pred rastočo inflacijo.

Donosnosti v tem naložbenem razredu niso tako visoke kot pri, recimo, naložbah v delniške trge oziroma so nekje vmes med naložbami v fiksne donose in lastniški kapital. So pa tudi donosnosti znotraj nepremičninskega naložbenega razreda lahko zelo različne – za prvovrstne (angl. core) nepremičnine bistveno manj (od tri do štiri odstotke) kot za »posebne primere« (osem odstotkov in več). Kljub vsemu se v Modri odločamo za nakup nepremičnine ali nepremičninskega sklada, le če gre za ugoden nakup, pri tem skrb pred inflacijo ni prvotnega pomena. Večkrat je bolje imeti denar naložen na bančnem TRR po negativni obrestni meri kot tvegati z nakupom po visokih cenah.

Prispevek je bil objavljen v Finančnem vodniku